Pourquoi investir dans le Var ? Analyse des marchés locaux en 2025
L’immobilier dans le Var suscite de plus en plus l’intérêt des investisseurs, et ce n’est pas un hasard. Entre cadre de vie exceptionnel, stabilisation du marché et perspectives de rentabilité, l’année 2025 s’annonce stratégique pour poser ses valises (ou son capital) dans ce département du Sud.
Voici une analyse claire et concrète du marché immobilier varois, pour vous aider à faire les bons choix.
1. Un contexte immobilier (enfin) favorable
Bonne nouvelle pour les acheteurs et investisseurs : après un recul des prix entre 2023 et 2024 (-4 à -6 % selon les zones), le marché immobilier du Var a retrouvé une forme de stabilité en 2025. Les transactions repartent à la hausse, surtout sur le littoral.
Trois raisons rendent cette période particulièrement intéressante :
- Pouvoir de négociation renforcé : Moins de concurrence, des vendeurs plus ouverts, et des biens nécessitant des travaux permettent des réductions jusqu’à 10 %.
- Taux d’intérêt en baisse : Revenu autour de 3 %, le coût du crédit est plus accessible. Cela entraîne un gain de pouvoir d’achat immobilier de +8,5 % en un an.
- Fenêtre d’opportunité : Stabilisation des prix + relance des ventes = timing idéal pour investir avant une potentielle remontée progressive.
2. Un territoire porté par des moteurs puissants
Au-delà du climat et des paysages, le Var dispose d’atouts structurels qui soutiennent la demande immobilière :
- Une économie diversifiée : Le Var ne dépend pas que du tourisme. Agriculture, industrie, logistique et innovation y sont bien présents.
- Un tissu urbain dynamique : Ports, aéroports, universités… Les infrastructures facilitent les mobilités et attirent entreprises et actifs.
- Tourisme massif : 83 millions de nuitées en 2024. Cela soutient très clairement la demande de locations courtes durées.
- Un bassin de population stable et varié : Étudiants, jeunes actifs, familles, retraités… Une diversité de profils qui génère une demande locative équilibrée.
3. Zoom sur les micro-marchés du Var en 2025
Chaque zone du Var présente ses propres dynamiques. Voici les principales tendances 2025 :
Golfe de Saint-Tropez
- Prix moyen : 16 794 €/m² (St-Tropez)
- Tendance : Marché dynamique, sélectif
- Opportunités : Biens à rénover, forte demande internationale
Fréjus / Saint-Raphaël
- Prix moyen : 4 866 €/m²
- Tendance : Léger repli des prix, mais reprise de la demande locative
- Opportunités : Primo-accédants, location longue durée
Toulon
- Prix moyen : 3 389 €/m²
- Tendance : Croissance modérée (+2,2 %)
- Opportunités : Quartiers centraux, forte rentabilité locative
Arrière-pays varois
- Prix moyen : ~2 108 €/m²
- Tendance : Marché local, prix attractifs
- Opportunités : Résidence principale avec budget modéré
Bormes-les-Mimosas / Sainte-Maxime
- Prix moyen : 6 547 €/m²
- Tendance : Hausse de 3 %/an
- Opportunités : Résidence secondaire, valorisation patrimoniale
4. Rentabilité : maximiser son investissement
- Rendement locatif : Certaines zones comme Toulon, Fréjus ou l’arrière-pays offrent de bons taux de rentabilité, notamment en location longue durée ou saisonnière.
- Attention à l’ancien énergivore : Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Il faut donc prévoir un budget rénovation pour les biens anciens.
5. Vigilances avant d’investir
Tout n’est pas rose :
- Biens surévalués : Certains vendeurs n’ont pas encore adapté leurs prix post-2022.
- Risques naturels : Inondations, incendies… Consultez systématiquement le Plan de prévention des risques (PPR).
- Marché contrasté : Un accompagnement local est fortement recommandé pour éviter les mauvaises surprises et identifier les bons placements.
En résumé
Le Var coche de nombreuses cases pour un investissement immobilier en 2025 : marché stabilisé, taux de crédit accessibles, dynamisme touristique et économique, rentabilité potentielle et diversité de micro-marchés.
Avec une analyse fine du territoire et un accompagnement local, les opportunités sont bien réelles, surtout pour les investisseurs réactifs.
FAQ
➡️ Quel est le secteur le plus rentable dans le Var ?
Toulon et certaines communes de l’arrière-pays offrent actuellement les meilleurs rapports entre prix d’achat et loyers perçus. Leur attractivité locative, combinée à des prix encore accessibles, permet d’envisager des rendements bruts autour de 5 à 7 %, voire plus en location saisonnière bien gérée.
➡️ Peut-on encore négocier les prix dans le Var ?
Absolument. Le marché reste relativement calme dans plusieurs zones, notamment en dehors du littoral. Les vendeurs sont plus enclins à accepter une négociation, en particulier sur les biens nécessitant des rénovations ou restés longtemps sur le marché. Des baisses de prix de 5 à 10 % sont régulièrement observées.
➡️ Quelles villes cibler pour un premier achat locatif ?
Fréjus, Toulon et certaines communes de l’arrière-pays varois (comme Draguignan ou Brignoles) combinent prix abordables, bonne demande locative et potentiel de valorisation. Ces villes sont idéales pour les primo-investisseurs à la recherche de rendements stables sans mise de départ trop importante.
➡️ Quels sont les risques principaux ?
En plus des risques naturels (inondations, incendies de forêt, notamment l’été), les investisseurs doivent veiller à ne pas acheter un bien surévalué ou classé énergétiquement F ou G. Ces derniers ne sont plus louables sans rénovation. Enfin, la disparité des marchés selon les zones nécessite une très bonne connaissance du secteur visé.
